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阪急阪神HD 梅田1丁目1番地計画ビルの概要を発表

阪神百貨店本店の入る大阪神ビルと南側に隣接する新阪急ビルを、高さ190mの高層ビルへと一体的に建て替える計画の詳細が阪急阪神HDから発表されました。

プロジェクトの名称は(仮称)梅田1丁目1番地計画ビル。容積率2000%が認められたことで、地上38階建て、高さ190m、延床面積257,000屬猟饗膩織咼襪実現。2つのビルの間にある市道を跨ぐことで完全に一体化させることが可能となり、低層部に阪神百貨店、高層部にオフィスが入居します。2023年の完成を予定しています。

大阪神ビル&新阪急ビル 2013年3月
手前右側が大阪神ビル、左側が新阪急ビルです。

梅田1丁目1番地計画 完成予想パース
(仮称)梅田1丁目1番地計画ビルの完成予想パース。(公式発表資料より)

梅田1丁目1番地計画 用途構成
(仮称)梅田1丁目1番地計画ビルの用途構成イメージ図。(公式発表資料より)

梅田1丁目1番地計画 概要
(仮称)梅田1丁目1番地計画ビル計画概要。(公式発表資料より)

パースを見ると、高さ85mの高さ制限とされたきた低層部分は、周囲の建物と比較すると実際は50m〜60mくらいでしょうか。現在より少し高い程度に収めるようです。巨大な壁が出現することによる圧迫感を危惧していましたので、これは一安心です。

用途構成図を見ると低層部のほぼ全てが百貨店ゾーンとなっており、公式発表資料には「新しい百貨店部分の規模は現在と同程度」と書かれています。現在の売場面積53,000屬剖瓩い發里砲覆襪箸いΠ嫐9腓い里茲Δ任垢、1フロアあたりの面積は新阪急ビル方向への拡張部分を含めると相当に大きくなるはずなので、通路や休憩スペース、バックヤード等にかなり余裕をもたせた構成になるのかもしれません。

毎年のように報道されては延期を繰り返してきたこの計画、ようやく概要が発表されたことで、今後は着工に向けて準備が進んでいくことでしょう。おそらく年度内にも新阪急ビルの取り壊しが始まるのではないでしょうか。百貨店を営業しながらの建替えとなり、工事は長期間に及ぶことになりますが、早く完成した姿を見たいですね。

難波 精華小学校跡地の再開発予定地が転売?

株式会社成信に売却された元精華小学校跡地ですが、精華小校舎愛好会代表のツイッターに大阪市会議員の辻よしたか氏との会話があり、プロポーザル提案による再開発を条件に売却したにもかかわらず、早くも転売に出ているそうです。

精華小学校跡地再開発計画 01
元精華小学校跡地の周辺模型。成信の提案内容は過去記事を参照のこと。

精華小学校の門には「管理 MK管財」という看板がかかっており、MK管財に問い合わせた所、売却予定との返答があったそうです。さすがにこのタイミングだとプロポーザルを踏み台にした計画的な転売なのではと勘ぐってしまいます。募集時の要項を見直すと、事業承継以外では8年以内の売却はできないことになっていますが…。

約36億円という一等地にしては破格に安い落札価格、たった2社しかまともな提案がなかった事実、そして何を作りたいのか曖昧な提案内容など、最初から怪しい雰囲気が漂っていた今回のプロポーザル提案。大阪市が関わっていることなので、のちのち大問題に発展する可能性もあります。何かの間違いであることを祈っています。

事実関係を追っていきたいので、何か知っている方はぜひメールを下さい。


(追記)早速この件に関する情報を頂きました。週刊文春3月7日号に精華小跡地に関する記事が載っていたようです。「橋下“赤字”府政の後始末 優良資産300億円が叩き売られる」という見出しで、以下、該当部分の引用と要約。

精華小学校跡地が売却されようとしている。増田清の手による名建築の誉高く、95年になってからも学習ルームや小劇場として利用されてきた。橋下市長は当初、「ゼロベースで見直す」と言っていたのに、たった1年で、買い手を恣意的に選べる方式で、しかも25億円スタートで公募した。精華小跡地を落札したのは株式会社「成信」。この企業は一昨年5月、アデランス創業者の根本信男氏が大阪市中央区に設置したものだ。いったいなぜカツラメーカー創業者が小学校跡地などを購入するのか?地元ではこんな憶測が飛びかっている。「精華小跡地は転売できないが、会社M&Aはできる。成信はダミーでそのうち最終的な買い手が姿を現すのではないか」(大手不動産業者)

橋下市長叩きで有名な週刊文春なので、内容を100%鵜呑みにする必要はありませんが、精華小跡地の現状はまさしく同誌で指摘された状況になっています。なるほど事業承継の特約を利用したM&Aですか。しかしそれだと管財会社から出た土地売却という言葉が不可解です。最終的な買い手とは表立ってプロポーザルに参加できない(特殊な事情のある)企業ということなのでしょうか。まだまだ謎だらけです。

御堂筋沿いの高さ規制撤廃へ 200mビルも建設可能に

大阪市の都市計画審議会専門部会は19日、原則50メートル、最高60メートルに制限されていた御堂筋沿いのビルの高さ規制について、条件付きで撤廃することを決めた。規制緩和で老朽化したビルの再開発や街の活性化を促すのが狙い。市は2013年度中に必要な手続きを終える方針。(朝日新聞)

大阪市のメインストリート、御堂筋の淀屋橋〜本町間の高さ規制が撤廃される見通しとなりました。低層部の高さは現状維持の50mに統一しつつ、高層部をセットバックさせた場合について、50m+セットバックの長さ×2の高さまで建設可能とし、また条件次第で容積率を最大1300%まで認めるとのこと。つまり容積率や航空法、デザインとの兼ね合いもありますが、その気になれば200mビルの建設も可能となります。

御堂筋 淀屋橋交差点 2012年4月
御堂筋、淀屋橋交差点付近の様子。

御堂筋 本町付近 2012年4月
御堂筋、本町付近の様子をオリックス本町ビルから。30m制限時代のビルと50m制限時代のビルが混在するので、高さの統一感は既に崩れています。

御堂筋Kappo 2011 06
都市再生特別地区の適用を受けた本町ガーデンシティ(セントレジス大阪)。今後はこのようなビルが増えていくことになります。このビル場合は高層部を20mセットバックさせているので、今回の条例改正案にあてはめると140mが上限となります。

大阪の都心部を象徴する都市景観を持つ御堂筋の高さ規制撤廃は、時代の流れとはいえ、少し寂しい思いがあるのも事実です。しかし老朽化したビルの建替えが促進されることや、低層部への店舗誘致等で街が活性化するのであれば、それはそれで重要なことだと思います。規制が撤廃されても、開発業者には景観維持へ細心の注意を払った大阪の中心部に相応しい建築デザインをお願いしたい所です。

大阪神&新阪急ビル 容積率緩和で高さ190mの高層ビルへ

阪神百貨店本店の入る大阪神ビルと隣接する新阪急ビルを一体的に建て替える計画の続報です。容積率の緩和が大阪市の都市計画審議会で正式に決定される見通しとなり、190mビルの建設が確定的となりました。2023年の完成を目指とのこと。

阪神百貨店梅田本店が、高さ最大約190メートルと同85メートルの「2段式高層ビル」に生まれ変わる計画が1日、分かった。阪急阪神ホールディングスが、同百貨店が入る大阪神ビル(大阪市北区)と隣接する新阪急ビル(同区)を一体開発し、大規模化する。(引用元:MSN産経)

都市再生特別地区の変更(梅田一丁目地区)
梅田一丁目地区の説明図(大阪市資料)。中層部85mと高層部190mの2段構造。容積率2000%への緩和で延べ床面積は15万屬ら25万屬悗搬臧に拡大する。

大阪神ビル&新阪急ビル 2013年3月
手前右側が大阪神ビル、左側が新阪急ビルです。

大阪神ビル 2013年3月 02
大阪神ビルの北面全景。こちら側が最大で高さ190mとなります。百貨店の面積は現在と同程度になるということで、拡大部分のほとんどがオフィスになるようです。

大阪神ビル 2013年3月 01
大阪駅前歩道橋から見る大阪神ビル(阪神百貨店本店)。在阪マスコミ定番の取材スポットとなっているこの歩道橋も耐震化のため大規模改修されるようです。

大阪神ビル 2013年3月 03
大阪神ビルは2002年に外壁を改修しているので、あまり古臭さを感じません。

新阪急ビル 2013年3月 01
新阪急ビルの全景。こちらは最大で高さ85mとなります。この横幅だと圧迫感が非常に強くなりそうなので、外観のデザインで上手く処理して欲しいです。

新阪急ビル 2013年3月 02
新阪急ビルの南側。右端は先に建替えが完了した梅田阪急ビル

新阪急ビル 2013年3月 03
大阪神ビル(左)と新阪急ビル(右)の間の市道。新ビルはこの上空を2階レベル(高さ5.5m)で跨いで一体化させる予定です。右側手前は商業施設のイーマ

これまで何度も肩透かしを食ってきた阪神百貨店の建替え計画。ここまでくればもう着工は間違いないのではないでしょうか。それにしても都市再生特別措置法の恩恵とはいえ容積率2000%は凄いです。昔からこういった法令が準備されていれば現在の大阪は見違えるように快適な街になっていたはず。都心部に関しては航空法の規制も含め、もっと積極的に条件を緩和していく方向になればと思います。

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